Sonntag, 25. Dezember 2016

Rezension: Real Estate Asset Management


Gondring / Wagner, Real Estate Asset Management, 2. Auflage, Vahlen 2016

Von Richterin Christiane Warmbein, Ulm



Das Asset Management als wert- und renditeorientierte Betreuung von Immobilieninvestitionen hat nicht zuletzt seit der Subprime-Krise in den USA 2008 kontinuierlich an Bedeutung gewonnen. Seither hat es zunehmend internationale Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt gezogen – was sich einerseits an erheblich gestiegenen Immobilienpreisen in deutschen Städten, andererseits auch an einem international ausgerichteten Bewirtschaftungsanspruch mit entsprechenden Renditevorstellungen bemerkbar macht. Während die gesellschaftlichen Folgen und die entsprechend gestiegenen Überbewertungsrisiken in erster Linie Politik und Zentralbanken fordert, ist Letzteres ein Auftrag und ein Verlangen, dem die Immobilienwirtschaft entsprechen muss, will sie wettbewerbsfähig bleiben.

Das vorliegende Buch richtet sich vor diesem Hintergrund an Studierende und Auszubildende in der Immobilienwirtschaft. Die Autoren wollen einerseits einen systematischen Überblick über die wichtigen Teile des Real Estate Asset Managements geben, und zudem die Schnittstellen zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt sichtbar und verständlich machen.

So beginnen die Autoren einem Überblick über Begriffe des Real Estate Asset Managements, dessen Einordnung und Abgrenzung von anderen Teilbereichen des Anlagemanagements, sowie dessen Zielen und Aufgaben. Auch wenn davon auszugehen ist, dass die meisten Leser der Zielgruppe sich mit diesen Grundlagen schon einmal beschäftigt haben, wird die – auf 30 Seiten kompakt gehaltene – Auffrischung sicherlich dem besseren Verständnis der folgenden Kapitel dienen.

Anschließend wird die Wertschöpfungskette im Immobilienmanagement gut gegliedert dargestellt und überblicksartig die Beteiligten, Elemente, Analysemöglichkeiten und die Ablaufstruktur eines Investitionsprozesses dargestellt. Nach einem weiteren Teil zu den Theoretischen Grundlagen des Immobilienmanagements folgt ein besonders gewinnbringendes Kapitel zu den Zusammenhängen zwischen Immobilien und Kapitalmarkt. Nachdem diese Schnittstelle mit ihren ab 2008 schmerzlich bekannten Mechanismen vielen im Gedächtnis geblieben ist, ist die Weiterbildung künftiger Immobilienmanager in diesem Bereich von nicht zu unterschätzender volkswirtschaftlicher Bedeutung. Den Autoren möchte ich auf den Weg geben, hier zukünftig durchaus noch mehr in die Tiefe zu gehen.

Die für den Kapitalmarkt so bedeutsame Bewertung von Immobilien, die nicht nur für die unmittelbare Renditeberechnung und Investitionsentscheidung, sondern auch für das Ausfallrisiko beteiligter Kreditinstitute ausschlaggebend ist, ist Inhalt des folgenden Kapitels. Auch hier wäre ein Unterpunkt zu möglichen volkswirtschaftlichen Risiken und Folgen unrealistischer Bewertungen für den Leser gewinnbringend.

In den folgenden Abschnitten werden Aspekte des laufenden Immobilienmanagements, wie das Risikomanagement, Controlling, Reporting und Informationsmanagement dargestellt. Weitere, gut gegliederte und übersichtliche Kapitel widmen sich noch einmal tiefgehend den verschiedenen Phasen des Real Estate Asset Management und den jeweils wesentlichen Aspekten in der Phase. So enthält der Abschnitt zu der Investmentphase Unterkapitel zu verschiedenen Analysegegenständen (Objekt, Standort, Mieter, Due Diligence), der Gestaltung des Kaufvertrags, der Unterscheidung zwischen Asset und Share Deal und Anlagestrategien privater und gewerblicher Anleger. In der darauf dargestellten Bestandsphase wird in erster Linie das Leistungsprofil des Immobilienmanagers dargestellt. Dabei wirkt so manche Erläuterung zwar wie eine verklausulierte Aufforderung, sich seines gesunden Menschenverstandes zu bedienen. Der Teil „Management von Bestandsmietern“ (S. 406 ff.) ließe sich auch zusammenfassen in: Vermiete teuer, tue alles (Vernünftige), um deine Mieter zufrieden zu stellen, und führe deine Bücher ordentlich. Da diese Grundsätze aber wohl nicht allen Immobilienmanagern geläufig sind, ist es sicherlich sinnvoll, dies noch einmal zu betonen. Die übersichtlich aufbereiteten Grafiken sind dabei verständnisfördernd und gut gegliedert.

Die im letzten Kapitel thematisierte Exit-Phase zeigt auf, wie ein Investor sich sinnvoll und geplant aus einer Investition zurückziehen kann. Für die Gesamtrendite maßgeblich sind der richtige Exit-Zeitpunkt und die passende Exit-Strategie. Diese werden, ergänzt um Erläuterungen zu verschiedenen Exit-Vehikeln und der optimalen Koordinierung, als gelungener Abschluss des Gesamtüberblicks über das Immobilienmanagement dargestellt.

Den Autoren gelingt es, eine Gesamtschau des Immobilieninvestments mit professioneller Koordinierung zu bieten, die dem interessierten Leser eine gute Grundlage für sein immobilienwirtschaftliches Wirken an die Hand gibt. Teilweise hat man das Gefühl, dass mit vielen wirtschaftlichen Fachbegriffen einfache Grundsätze und gesunder Menschenverstand verkompliziert werden. Hierdurch verlieren die Autoren viel Platz, die zur noch tieferen Darstellung gesamtwirtschaftlicher Zusammenhänge hervorragend genutzt werden könnten. Jedoch wird es ein Gewinn für alle Studierenden und Auszubildenden sein, die Grundlagen wirklich zu verinnerlichen und diese hoffentlich auch so in ihrer späteren beruflichen Praxis anzuwenden.